两万余平方米厂房成违建，各种手续都不管用?

  20多年前建造的上万平方米厂房、办公室、员工宿舍等工业建筑被纳入城市更新征收范围内，补偿未谈拢却遭街道办事处“按违建行政处理”。“违建不补”即意味着补偿要归零，难不成上万平方米的建筑要被白白拆除吗?

  日前，北京在明律师事务所杨念平律师团队的袁海超律师就代理了一起这样的案件。那么，“以拆违促拆迁”的老套路能否被在明律师依法斩断呢?招商引资下历史遗留原因形成的无证厂房又是否难逃被限期拆除的厄运呢?

  【基本案情：两万余平方米厂房成违建，各种手续都不管用?】

  委托人系两家xx制造有限公司，在广东省广州市xx区某村某社建有厂房、办公室、员工宿舍等工业建筑，建设面积达两万余平方米。

  2001年该村经济合作社与某公司签订《土地租赁协议》，约定将涉案地块的85亩土地出租给该公司用于养殖业综合性经营。

  同年，该公司又将涉案土地转租，明确约定用途为建设厂房，且后经镇国土所及村委会同意进行厂房建设。

  早在2008年，委托人之一即向镇政府申请完善厂房的土地使用手续，镇政府盖章并批注“请有关部门给予协助为盼”。

  然而由于种种原因，两家公司始终未能办理涉案厂房的建设用地/工程规划许可证，使其在面临征收时成为了无证建筑。

  2023年8月，属地街道办事处开始对涉案厂房按违建立案调查，并作出《行政处罚告知书》，后在当事人申请下召开了行政处罚听证会。

  同年11月，街道办作出涉案《行政处理决定书》，认定涉案工业建筑未取得建设工程规划许可证，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，责令当事人限期自行拆除厂房。

  那么，这上万平米的厂房真的要被街道办的一纸“处理决定”免费处理掉吗?在明律师又会在复议中提出怎样的观点呢?

  【律师解析：已纳入征收范围内的房屋不得通过限期拆除程序予以拆除】

  北京在明律师事务所的袁海超律师在全面审查了涉案违建认定材料后认为，涉案街道办事处无视涉案厂房已被纳入征收范围且进入实际补偿协商阶段的事实，不顾招商引资中信赖利益保护及相应的历史遗留原因，迳行作出的“行政处理”明显不具有合法性和合理性。

  如前文所述，涉案厂房建造于20多年前，且在建造之初得到了当时村委会及镇国土所的同意。多年来两家公司也一直在积极寻求补办相应的用地、规划手续，即使其合法性存在瑕疵也是历史遗留问题，其并不存在主观违法建设的情形。

  同时，涉案“行政处理”在未全部查清事实的情况下即将涉案厂房全部判定为“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的违建，不符合行政法领域的“比例原则”，同样会导致其作出的限期拆除处理不具有合法性。

  更为重要的是，涉案厂房已于数年前被纳入征收范围内，即便其无证部分无法得到完整的补偿，区政府也应当通过作出征收补偿决定的程序明确对其的补偿利益，进而以法定的征收程序对其予以拆除。本案中街道办试图以限期拆除的行政处理决定拆房，显然缺乏事实和法律依据，有行政目的不当之嫌。

  两家公司在袁海超律师的指导下于2024年1月向广州市xx区人民政府申请行政复议，请求撤销涉案《行政处理决定书》。

  复议机关经过延长审理期限、组织双方听证等严格细致的审理程序，部分采纳了袁海超律师的代理意见，认为本案中涉案厂房所在地块在法定控制性详细规划中，“部分属于城市道路、公园绿地、水域，部分属于工业用地或其他商务用地，但未明确地块各部分的规划性质”，进而在能否采取改正措施消除影响的认定上存在事实不清、证据不足。且涉案厂房确已被划入征拆范围内，涉案行政处理决定因此而明显不当。

  2024年4月3日，广州市xx区人民政府作出穗x行复〔2024〕14号《行政复议决定书》，撤销涉案街道办事处于2023年11月作出的限期拆除《行政处理决定书》，两家公司这上万平米工业建筑的合法权益得到了初步的维护。

  在明律师通过本案要提示广大被征收人的是，对历史遗留的无证房屋“痛下违建认定杀手”的做法在实践中极为普遍、泛滥，已对像本案中两家公司这样的投资者的产权利益构成严重威胁和侵害。

  在十几、二十几年前的招商引资中，地方政府提供土地直接同意企业建设经营性房屋的情形并不鲜见，而企业在“先开工后补证”的逻辑下想要补齐证件却是难上加难。

  故此，因无证而导致的后果显然不应全部由投资者承担，地方政府也应当负起相应的责任来，将属于自己的那一份“抱走”，否则即涉嫌信赖利益的受损和诚实信用的崩塌。

  企业被征收人切不可在巨额的补偿利益缩水面前忍气吞声，而是要在专业律师的指导下勇于提起程序实施救济，让征收方“少花钱多拆房”的意图彻底落空，促使补偿回归到法治的轨道上来。(王小明/文)