农村房屋可以卖给外地人吗?拆迁补偿款应该给谁呢?

  早些年，农村宅基地的私下买卖情况非常普遍。一些已落户城市的原村民将原有宅基地转让给本村村民，还有一些将宅基地转让给非本村村民。

  这些年，随着宅基地价值的显现，特别是在宅基地被征收拆迁的情况下，原村民后悔不已，要求取得征地补偿款，买卖双方就此产生纠纷。那么，农村房屋可以卖给外地人吗?拆迁补偿款应该给谁呢?

  01、农村房屋可以卖给“外村人”吗?

  不可以。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

  《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”

  我国房屋所有权和土地使用权实行的是房地一体主义，也就是所谓的“地随房走、房随地走”。买卖农村房屋，意味着宅基地也被买卖，而宅基地属于集体所有，只允许在本村集体经济组织之间转让。因此，原则上，农村房屋不允许卖给”外村人”。

  02、农村房屋已经出卖给”外村人”双方之间的合同效力如何?

  最高人民法院、北京市高级人民法院及上海市高级人民法院对此问题作了回应。

  最高人民法院指出，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

  《最高人民法院关于印发〈第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要〉的通知》规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷;在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

  03、房屋购买合同认定无效之后，拆迁征收补偿款应当归谁?

  关于这类争议案件近些年来还是比较多的。出卖人因为房屋涨价，拆迁补偿等原因，主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿的，法院一般会综合考虑多种因素，例如双方的过错程度、买受人目前的居住情况、买受人购房背景和时间以及当地房价的实际水平等因素，综合确定补偿款的分配，避免出现利益失衡的情况。

  如果买家不是本村人，这样的交易行为是法律不允许的，相应的合法产权登记手续也很难办。一旦出现争议，买家的财产权益很可能会受损。即使卖家不反悔来争拆迁补偿，遇到拆迁时也很可能会因为没有本村的“村民资格”没法得到全面的补偿和安置。所以，买卖交易应在法律允许的范围内进行，勿要触碰法律底线。如果有模糊的地方或者纠纷，需及时咨询专业律师，保护自己的买卖权益