广州“巨无霸”城中村改造补偿降低！这两件事再不重视就晚了！

9月14日，中国新闻周刊再度针对广东省广州市某“巨无霸”城中村改造项目给出了“告别拆迁暴富”的观点论调。在明律师注意到，这已不是媒体第一次提出这样的观点。纵观涉案项目的拆迁补偿安置方案征求意见稿，我们不难发现两大问题在直接左右着你的补偿安置利益，大家若是再不重视可就真的晚了！

涉案项目的补偿方案被媒体做了如下概括：

有证房屋，本地村民按证载建筑面积或者3.5层补偿，非本地村民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40％的面积补偿有产权的公寓，60％按1500元/平方米货币补偿。

2010年前建成的无证房屋，村民补偿3.5层，非村民则只能拿到无产权、有40年使用权且建筑面积不超过280平方米的公寓；

2010年后建成的无证房屋，一律不予以复建安置，只进行货币补偿。若选择弃产，复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。

从上述方案中不难看出，这里面有两个大问题可能成为影响被拆迁人取得满意补偿的阻碍。

一是是否本村村民。众所周知，根据《土地管理法》及其实施条例，只有本集体经济组织成员才有权合法地利用宅基地建设住宅房屋，外村人、城里人均无法实现完全合法的自建房。其建房用地实践中多通过购买取得，但这种买卖合同本身就存在严重的法律问题。

而报道指出，在一些涉案村中，外村人的房屋比本村人所占的面积还大，当然这是历史遗留原因形成的。但我们还是要提示大家，一定要合法地取得宅基地和自建房，去外村购买宅基地在2024年的今天是不受法律保护的，不应予以提倡。

二是房屋是否有证。有证房屋的补偿标准往往显著高于无证房屋。需要指出的是，方案中提及的“2010年后建成的无证房屋”，当时《城乡规划法》已施行，在农村自建房需取得乡村建设规划许可证和不动产权登记证，至少要具备“地证”，即集体土地建设用地使用证。

完全无证的房屋在个案中极易被认定成违建进而限期拆除，所能得到的补偿也会在标准和方式上明显受限。这提示“城中村”的农民朋友们一定要严格依法依规建房，不可“先斩后奏”随意自建，否则在拆迁补偿中往往难以享受到和有证面积同等的补偿待遇。

在明律师也要给广大广东省的被拆迁人朋友们打打气，大家不要被官方公布的“偏低”补偿标准给搞得丧失了信心和希望。从“标准、方案”到每一户拿到手的补偿安置利益之间是有差距的，咱们没必要替别人或者房地产企业操心，只要把自家的情况把握准了，争取公平合理的拆迁补偿完全是有空间和可能的。

所谓的“补偿降低”是大势，而不是说每一户的具体补偿结果一定会“偏低”。毕竟城中村改造项目很多都是协议搬迁性质，不同意咱可以暂不签约，暂不必担心“强制执行”的问题。（王小明/文）