重磅！城中村改造波及300个地级市，“降本增效”下怎样应对？

  居住在老、破、小城中村房屋里的村民们翘首期盼的城中村改造，离我们又近了一步!日前，中国建设报等官媒相继披露，时至2024年的最后一个多月，新一轮城中村改造项目已由年初的仅覆盖35个左右的超大特大型城市波及将近300个地级市!此前发布的“100万套”上不封顶，不够用还能再添。

  经过将近1年的发酵蔓延，本轮城中村改造呈现出哪些显著的特点呢?广大被拆迁村民又该怎样把握住这些特点，从而有效提升自己的补偿安置利益呢?波及各行各业的“降本增效”一说在城中村改造项目上是否有所体现呢?

  【“降本增效”是大势所趋，被拆迁村民不可不防】

  到底是行政征收还是协议搬迁?这是从法律层面看待一个城中村改造项目时首先需要弄清楚的事情。

  从2024年前三季度的实践，特别是城中村改造活跃度最高的广东省的案例看，由县级政府直接主导的征收项目占了绝大多数，开发商等公司虽也有参与，但并不直接和被拆迁村民打交道。

  这就要求广大被征收人对《土地管理法》及其实施条例关于征收农村集体土地的规定有所了解和储备，从而在应对时游刃有余而不至于显得慌乱无措。

  同时需要强调的是，看法条光看一本是不够的。被拆迁村民还有必要去查阅所在省、设区的市的集体土地上征拆地方性法规或者规章，这些规定往往会对具体的补偿安置标准和方式有一定的细化，是我们审查征地补偿安置方案的直接依据。

  而正是由于“行政征收”的本质属性系为了公共利益的需要，这就为“降本增效”思想的萌芽埋下了伏笔。诚如一些经验丰富的执业律师所言，征收的优点和缺点都很明确——优点是程序规范且有明确依据;缺点是补偿安置利益的博弈空间受限，提升补偿利益难度略大。

  实践中我们发现，本轮城中村改造项目的补偿安置方案毫不掩饰地展现出了“降本增效”的特性——本，即征拆补偿安置的成本;效，即拆除房屋、清表土地的效率。

  征收方目前的态度十分明确，补偿安置的“开销”一定要控制住，而拆除房屋、腾退土地的效率一定要有保障。这一来一去，对于咱被拆迁村民而言可算不上是什么好消息，甚至可以说是给我们的权利救济出了个大难题。

  在此种情形下，在明律师提示各位一定要紧盯涉案项目的补偿安置方案的每一个字，将其中的补偿标准、方式和涉及评估的内容逐一去和当地已有的地方性规定比照。凡是明显不符合地方性规定的，一律给它揪出来，作为咱救济权利时的抓手去重点寻求突破。

  这种值得警惕的“降本增效”项目包括但不限于以下几处：

  压紧对无证房屋、面积的认定标准，特别是在房屋的建造年代、合法性判定标准与补偿的比例上做调整;

  压紧对“危险房屋”的认定和补偿标准，这需要特别关注危险房屋的鉴定报告确定的等级是否合理客观;

  压低配合签约腾退的奖励金，或者增加按日扣除的比例和捆绑取得的难度;一般而言此系政策调整范畴，法律上可介入的空间不多，但却足以给被拆迁村民制造内心的“焦虑不安”，从而影响其咨询律师救济权利的意愿。此外，在涉及行政赔偿案件时我们需要全力争取尽可能足额的奖励金;

  压低“面积”认定的标准，将原有地方性规定中的“套内建筑面积”抽象成“建筑面积”，从而将本属于被拆迁村民的优惠、照顾部分蚕食掉;

  对“住改非”房屋的认定标准日益趋严，在开始从事经营的时间、证照材料等方面从严审查进而实现控制“停产停业等经营性房屋损失”补偿的目的……

  而在前述“降本”招数的前提下，征收方还很有可能加大“以拆违促拆迁”“以拆危促拆迁”“以收回土地使用权促拆迁”“以整治违法占地促腾退”等各种手段的运用力度，促使待改造房屋和地上青苗被更快更狠地拆除殆尽。

  【在明提示】

  在明律师要提示大家的是，所有这些的主动权全部掌握在征收方手中，咱被拆迁村民只能处于被动应对的位置上。兵来将挡，水来土掩，除此之外别无他法。

  在此大环境和背景下，广大被拆迁村民一定要牢固树立“救济权利需趁早”的最敏感时间、期限意识，在征收土地预公告发布后立即咨询专业律所和律师，赶上对征地补偿安置方案的提出意见和申请听证环节，争取利用法律影响到方案的修改和确定。

  同时，要死死盯住征地批复、征地补偿安置决定、责令限期拆除决定、评估报告、征收调查登记等重点步骤，穷尽救济手段对其进行审查，不断搭建协商谈判的平台和机会，为我们“反制”降本增效奠定坚实的基础。(王小明/文)