征收过程中，开发商究竟什么时候才可以进场施工？

  这边安置补偿事宜还没谈明白，那边施工队就已经驻扎开展施工，拆迁安置补偿纠纷中，这是被征收人常常面临的困境。征收过程中，开发商究竟什么时候才可以进场施工?“净地出让规则”与《建筑法》对施工许可的规定是否存在矛盾冲突?本文带大家一起探讨合法施工的前提，为被征收人提供维权指引。

  【场景重现：拆迁户不满安置补偿拒绝搬迁，施工方大摇大摆进场施工】

  由于对安置补偿的不满，你迟迟未能签署补偿协议。然而，某日惊觉邻近的房屋已开始逐一拆除，施工队伍纷至沓来，终日不绝于耳的施工噪音严重侵扰了了你的日常生活，这让你苦不堪言，试图维护自身权益时，却感到无从下手，你不禁质疑：自己尚居住于此，安置补偿事宜还未告一段落，施工方就大摇大摆地进场施工，这合乎情理吗?

  土地出让需要满足“净地出让规则”，即土地权属清楚、界址明确，已完成农用地转建设用地、集体土地征收为国有土地等手续，安置补偿落实到位，用地规划条件明确，不存在抵押、查封等权利负担，无法律经济纠纷的宗地。这意味着在拆迁进度上，必须先完成拆迁补偿和安置工作，确保土地上无任何法律经济纠纷，才能达到“净地”出让的标准。

  然而，《建筑法》却表示不需要征收工作全部完成后才准许施工方进场施工，而是只需“拆迁进度符合施工要求”即可，简而言之，拆迁进度需要达到一个点，使得施工可以安全、顺利地开始，而不会因为拆迁未完成而受阻。

  《建筑法》第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;(四)已经确定建筑施工企业;(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(六)有保证工程质量和安全的具体措施;(七)建设资金已经落实;(八)法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

  这二者矛盾么?

  【法律分析：二者不是择一关系，而应是同时具备】

  律师认为，征收过程中，施工方取得施工许可证(可以进场施工)的条件应当同时满足以下几点：

  1、法律关系“净”：根据国土资源部的规定，“净地”出让要求土地权属清楚、界址明确，已完成农用地转建设用地、集体土地征收为国有土地等手续，安置补偿落实到位，用地规划条件明确，不存在抵押、查封等权利负担，无法律经济纠纷的宗地。这意味着在拆迁进度上，必须先完成拆迁补偿和安置工作，确保土地上无任何法律经济纠纷，才能达到“净地”出让的标准。这要求对安置补偿无异议的被征收人应当已与征收方签署安置补偿协议，而对安置补偿持有异议的，征收方也已及时作出安置补偿决定并已经过救济期。

  2、土地现状“净”：“净地”还要求土地现状已完成地面、地上、地下建筑物、构筑物拆除、苗木迁移、地上地下管线等迁移完毕，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，在物理状态上不具有动工建设障碍的宗地。这与施工要求相匹配，因为施工前需要确保现场已无任何阻碍施工的物理障碍，土地已达到“三通一平”(通水、通电、通路、土地平整)的状态。这就要求被征收人房屋已被交付给征收方进行拆除，或征收方通过落实安置补偿职责已获得法院强制拆除房屋的裁定，依法实施了拆除。

  3、动工开发的其他基本条件：根据《闲置土地处置办法》，“净地”出让还要求具备动工开发所必需的其他基本条件。这与施工要求相匹配，因为施工前需要确保土地已经满足了所有动工开发的基本条件，包括但不限于土地规划、环境评估、施工许可等。

  综上，“净地”出让规则要求在拆迁进度上必须先完成拆迁补偿和安置工作，确保土地无任何法律经济纠纷，并且土地现状达到动工开发的基本条件，这些都是施工要求相匹配的前提。只有当这些条件得到满足时，土地才能被认为是“净地”，从而可以进行合法的出让和施工。

  【在明律师有话说】

  律师经常接到当事人的控诉，说自己还在跟政府掰头安置补偿的事儿呢，邻居全签了字搬走了，施工方也已经进场施工了，此时政府不来主动找我，我反而心里更慌了，律师听到这儿不禁感叹，征拆纠纷不能拖，把很多维权机会都给拖没了，还有甚者，旁边楼都开始住人了，您还在原地徘徊，饱受困扰!该维权的时候就要及时采取维权措施，您为自己的安置补偿利益发愁，施工方也为自己的施工进度发愁，唯有通过有效手段牵制其施工进度，才能引起相关方足够重视，进而增大纠纷得以圆满解决的可能性，您明白了么?(文/李宗爱)