2024年最新城中村改造规范发布：无证房诉讼的，判多少赔多少？
自2023年全国上线的新一轮超大、特大型城市城中村改造到底怎么改？和曾经的棚户区改造有何操作方式上的不同？这是各地被征收人普遍关心的问题。
2024年9月25日，广东省东莞市发布《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》，针对下一个时期的城中村改造暨城市更新行动做了该市的细化规范。
那么，作为全国城中村改造“龙头”的广东省在这一新规中又有哪些较新的提法呢？所谓“判多少赔多少”是否意味着咱被征收人的起诉不管用了？
鉴于该《实施意见》内容较多，在明律师重点为大家解读其中直接关系到补偿权益和征拆执行程序方面的问题。
要点一：遏制非法牟利和超额索求补偿行为
《实施意见》中明确，制定全市城市更新补偿安置指引，统一全市搬迁补偿标准，完善城市更新不动产权益核查机制，遏制非法牟利和超额索求补偿行为。
《实施意见》中特别提及要依法认定不动产合法权属，完善历史权益确认机制，根据权属与权益核查结果，实施差异化补偿标准和补偿程序。
也就是说，对于实践中争议巨大的“无证房屋”，新规明确要与证照齐全的房屋实施差异化补偿。在此指导思想下，广东省大量存在的“三层半”以上无证面积要想得到尽可能近似于三层半以内面积的补偿，难度无疑将会增大。
《实施意见》中针对无证房屋的补偿还有这样一段表述值得关注：无完整合法权属来源证明的土地和房屋……实际使用人不同意实施改造，循行政复议、行政诉讼途径解决的，按生效法律文书进行补偿或赔偿。经行政机关确认为违法建筑的，依法予以处置或拆除，不予补偿或赔偿（生效法律文书载明相关内容的除外）。
综合上文可知，对“无完整合法权属来源证明”的土地和房屋，若实际使用人配合改造，可给予“适当的补偿”，这一“适当”，也就意味着其与有证面积存在较明显的差异。
而若实际使用人不同意实施改造，进而针对征地（房屋）补偿安置决定提起复议或者诉讼，则坚持“判多少赔多少”的原则去操作。
然而在司法实践中，法院和复议机关一般都不会针对补偿数额直接作出裁决，具体的金额仍需由征收方通过作出补偿安置决定或者与当事人协商确定。
那么新规中的“按生效法律文书进行补偿或赔偿”该作何理解呢？是否意味着作为被告的征收方在诉讼中不再寻求任何协商、调解，而只能等着法院判下一个具体的金额来呢？倘若法官建议双方调解，征收方又能否接受并积极参与呢？
笔者认为，新规中的“判多少赔多少”有一定的主观性，亦或许带有一厢情愿的色彩。毕竟补偿和赔偿依法就是允许调解的，那么复议机关和法院势必要先组织双方调解。而作为征收方若明确以规范性文件拒绝调解，又似乎不符合行政争议解决的起码原则。
不过，结合新规中“支持推动法律咨询参与城市更新各环节，调处群众矛盾、历史问题，普及法律基础知识，引导合理认知，助推更新项目顺利实施……”的表述可知，“狮子大开口”“得寸进尺”等令征收方深恶痛绝的情形恐将在今后的城中村改造项目中彻底碰上钉子，“留守户”等难题也已被征收方列为重点解决的对象。
无疑，新规之下被征收人提升补偿利益的难度将会增大，来自专业律所和律师的及时指导和咨询更加不可或缺。
要点二：已签订搬迁补偿协议的面积+人数双超90%，启动依法征收
纵观这一《实施意见》可知，东莞市未来的城中村改造仍将采取“先协议后征收”的模式推进，即先通过实施主体主导的协议搬迁签掉大多数户，再针对剩余的个别户启动征收程序。
相较于2018年及以前的棚户区改造全程由政府主导的做法，如今的城中村改造显然在市场运作上迈进了一大步。
《实施意见》中指出，城市更新项目已签订搬迁补偿协议的权益土地面积和人数占比均超90%，镇街（园区）可经市政府同意后对未签约部分土地及房屋进行单元切割，也可提请市政府依法依规实施集体土地征地、国有土地上房屋征收。
属地政府在申请征收土地时应如实说明个别未达成补偿协议的实际情况，市政府应当在征收土地公告期限届满后依法及时作出征地补偿安置决定。
据此，新规明确了待改造土地“面积+人数”双超90%的征收启动门槛。一旦同意搬迁补偿的签约率突破90%，法定征收程序就会被激活，大家熟悉的征收土地公告、征地补偿安置决定甚至是国有土地上的征收补偿决定都会登台。
此时，作为“剩余户”的被征收人一定要及时咨询专业律师，在律师的指导下客观研判案情，确定明确且理性的补偿利益诉求，如有需要及时提起针对补偿安置决定的复议或者诉讼，争取在最后阶段的协商谈判机会，避免司法强制执行带来的不必要的损失扩大。
要点三：警惕“拉人头”的签约环节
需要强调的是，《实施意见》中的另两个涉及“凑人头”寻求民意支持的动作也同样值得重视。因为任何90%都是从1%开始一步一步实现的，被征收人若要实现在协商签约阶段加大谈判的筹码，就有必要尽早统一意见和诉求去有计划、有策略的展开协商，“散兵游勇”是难成大器的。
一是《实施意见》中规定“涉及城中村改造的，项目启动前应经改造范围所在村的农村集体经济组织2/3以上成员同意”。据此，在要不要启动改造的讨论中，持不同意见的村民要特别注重对村民会议、成员大会等的参与，尽量及时地发出自己的声音。
二是《实施意见》中规定“公开招引实施主体模式的更新项目在公开挂牌前，可由政府、农村集体经济组织与各权利人、实际使用人实施前置签约，原则上保证签约率达到80%”。这里的“80%”笔者认为接近于此前在房屋征收中惯用的“预签约”或者叫“模拟拆迁”，此后通过收购的方式实现城中村改造的目标。
大家需要注意的是，此时的“预签约”是和实施主体也就是开发商在协商博弈，可不是什么单纯的“意愿征询”，更不是同意改造就要再签个字那么简单。村民们如有疑问要及时引入专业律师支招，切不可盲目“前置签约”而使自己在其后的协商中落入不利境地。
在明律师最后要提示广大城中村的被拆迁人的是，2024年及以后的城中村改造中无论是开发商还是征收方都会变得愈发专业和精明，再想着自学些法条就自行起诉应对恐怕是不行了。自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，征拆已迎来了真正意义上的2.0版，这对被拆迁人和专业律师而言都是全新的考验和挑战。
笔者衷心希望所有的被拆迁人都能把握住这一轮来之不易的城中村改造浪潮，实现自己居住条件的升级迭代。不过这一切的前提就是我们要懂法用法，理性客观，在专业律师的指导下去争取属于自己的公平、合理的补偿安置。公平且合理的，那就应当是满意的。（王小明/文）
