签完合同才发现租的竟是违建，如此“踩雷”你该怎么办？

     违法建筑，大家并不陌生，在明律师经常为大家介绍关于查处违建的法律法规，以及征收领域出现的“以拆违促拆迁”“无证房一律算违建”等现象。除此之外，你是否想过，租房也可能被违建问题所困扰呢?如果签完合同才发现自己租的是违建，你又该如何维护自己的合法权益呢?

  【租赁合同没到期，城管队员找上门，租房也要小心违建】

  青岛市西海岸新区的赵女士租赁了东方花园小区的一间房屋，计划用于开琴行。办理工商及税务登记时，需要提交房屋权属证书、规划许可等材料，然而物业公司却无法提供相关材料。

  上海市的高女士在某网站租了一间位于共和新路的住房，四个多月后的一天下午，高女士的儿子刚到家，街道办、派出所、城管等部门组成的联合执法队伍就破门而入，开展违建专项整治行动。此前，该网站业务员曾向高女士一口保证房屋合法。

  类似上述的案例还有很多。实践中，有些租户租赁房屋用来居住或是经营商铺。签订合同时，租户对房屋涉嫌违建的情况并不知情。房屋使用过程中，行政机关却突然找上门，要整改甚至拆除房屋，甚至要求承租人在几个小时之内收拾行李搬离房屋，否则就在门口看着不让关门!

  大量的案例给大家提了个醒，租房也有可能租到违建。如果已经签了合同，陷入了以上尴尬境地，应当如何解决呢?我们来看看法律的规定。

  【一旦“踩了雷”，当事人可以依法起诉，争取挽回损失】

  违建房屋肯定无法继续居住、使用，租户可以向出租人提出解除合同，还可以依法起诉，请求人民法院判决确认合同无效，要求出租人退还部分租金并支付违约金。

  《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

  (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

  《解释》第八条也规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人要求解除合同的，人民法院应予支持：

  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

  (二)租赁房屋权属有争议的;

  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

  由于实践中的情况较为复杂，个案情况各不相同，我们建议大家在起诉前咨询专业法律人士的意见，以便更有针对性地采取措施，有效保护自己的合法权益。

  【违建房屋不得对外出租，租房前，你要注意这些事】

  无论事后承租人能够如何救济，住得好好的房子转瞬间就不能住了，无疑是一件令人糟心的事儿。为此，大家还是要未雨绸缪，把功夫下在前面。

  住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的……

  《北京市房屋租赁管理若干规定》第十七条规定，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

  《上海市居住房屋租赁管理办法》中也作了类似规定。该《办法》第八条专门设定了禁止出租房屋的情形，禁止出租违建房屋。

  类似的地方性规定中，还设置了对违法行为的查处条款。例如，违反规定出租违建房屋，存在建筑安全隐患的，将由住房和城乡建设主管部门责令改正，甚至处以一定额度的罚款。

  所以，大家在租房前要注意以下事项

  第一，与房屋所有权人直接沟通时，应当要求房东出示房屋权属证书，还可以通过规划和自然资源部门查询房屋的规划许可情况。

  第二，如果选择到房屋租赁中介机构咨询，可以通过住房和城乡建设主管部门的网络查询系统，了解中介机构的经营资质和工作人员的从业资格。

  第三，建议大家使用住房和城乡主管部门提供的统一房屋租赁合同范本。签订合同前，要仔细阅读条款内容，确保合同内约定了详细的合同解除情形、违约责任条款以及争议解决办法。

  最后，在明律师想告诉大家，违建就隐藏在我们身边。无论是征收拆迁领域，还是在房屋租赁活动中，我们总能见到它的身影。每一个在他乡打拼的游子，都需要一间安全、放心的房屋，作为疲倦时的栖身之所。广大承租人朋友应当提高防范意识，多学习相关法律知识，以免租了违建房屋，使自身权益遭受损失。追寻理想的路上，在明律师将用法律陪护大家奔向前方。