用三百一平标准强征学校房屋和教学设施？如何“以打促谈”？

  2023年9月1日，新修订的《行政复议法》明确规定：“认为行政机关不依法订立、不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等行政协议”的，可以被纳入行政复议中，自此，行政协议正式进入到行政复议之中。

  新《行政复议法》的这条规定可谓精准“拿捏”住了一些不法行政行为的“七寸”。事实上，在征拆案件中，为提高效率，一些政府部门往往不会坐下来与被征收人平等商议安置补偿事宜，而是会采取“一刀切”的方式，要求甚至逼迫被征收人签订明显不利于自己的行政协议。

  北京在明律师事务所柯琼蕊律师就处理了一起类似的案子，当地政府部门联合某房地产公司逼迫被征收人签订补偿标准远低于房屋实际价值的拆迁补偿协议，而且，事后被征收人竟没有查到此次征收的征地公告与补偿方案。好在，经柯律师帮助，当地政府不得不重新与委托人商议补偿协议，补偿款更是增加了两百万元。

  一、案情简介

  刘先生是河南省新乡市某区实验小学校长，合法拥有在河南省新乡市某区房屋及教学设施，后因某城中村改造项目，刘先生的上述房屋被征收。此次征收由于关系重大，刘先生显得格外上心，一直积极配合政府部门的有关工作。可是，随着征地工作的不断推进，刘先生渐渐意识到了不对，征地公告没有不说，就连补偿方案他都没有见到。

  2022年1月19日，某建设指挥部和房地产公司工作人员找到刘先生，与其商议安置补偿协议，在商议过程中，刘先生察觉到气氛有些不对。不出所料，当地工作人员以“违法建筑无补偿”等理由为要挟，逼迫他签补偿协议。最终，在各方胁迫下，刘先生不得已签署了该项协议。

  在双方签订的《集体土地附着物拆迁补偿协议》中，补偿标准约为三百一平，远低于当地市场价格。面对当地政府部门和房地产公司的违法行径，刘先生多方比较之下找到了北京在明律师事务所资深拆迁律师柯琼蕊，希望能够通过法律途径维护自己的合法权益。

  二、办案过程

  1.律师分析

  柯律师认为，本案的关键在于刘先生与某建设指挥部和房地产公司签订的《集体土地附着物拆迁补偿协议》是否合法。

  2.维权纪要

  在接受委托之后，柯律师先调查取证，通过申请政府信息公开文件后得知，根本不存在任何征收项目，没有任何征收文件，包括征收公告、征收补偿安置方案通通都没有，更没有省政府的征地批文，也即政府在没有开展任何法定征收程序的情况下，通过采取与委托人签订拆迁补偿协议的方式，取代了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律明确规定的征收程序和实体规定，该行政行为明显违法。

  为了维护委托人的合法权益，柯律师向法院提起行政协议无效之诉。庭审过程中，当地政府确实无法提供任何合法有效的征收文件。

  3.最终结果

  庭后，经过多次谈判协商，在诉讼压力下，政府同意再增加约两百余万补偿款，为防止有关部门出尔反尔，柯律师帮忙审查了安置补偿协议，确认无误后，双方达成撤诉协议，现补偿款已经发放到位。

  三、在明提示

  本案之所以能逼当地政府部门将补偿款增加两百余万元，除了柯琼蕊律师力挽狂澜，扶大厦之将倾外，还有刘先生出色的维权意识，在被“逼签”后，刘先生马上找到柯律师走法律途径维权，这才有了这次教科书一般的“以打促谈”。

  实践中，征地部门的“逼签手段”可谓五花八门，除了以违章建筑要挟外，对于一些从事生产经营的行政被征收人，有关部门往往会抓把柄，诸如违规经营、环境污染等，以此要挟被征收人签补偿协议。

  处于征地关键期的朋友一定要注意，逼签就是违法，不管公权力主体拿的把柄到底符不符合事实。作为被征收人，面对征地机关五花八门的逼签手段，一定要挺住，紧守心理防线，或者联系律师，维护自己的合法权益.