棚户区改造补偿决定扣减土地出让金？市中院：扣错了需重作！
在城市国有土地上的棚户区改造项目中，对房屋征收补偿决定的审查没有捷径可言，只能是分条列项、抽丝剥茧去用“放大镜”甚至“显微镜”逐项逐点审查，在鸡蛋里也要挑出骨头来。
日前，北京在明律师事务所的谢瑞青律师团队在四川省绵阳市的一起案件中就将此类纠纷的代理展现到了极致，成功帮助被征收人撤掉了区政府作出的补偿决定。那么，这份补偿决定究竟存在哪些问题呢？当地市中院又会作出怎样的裁判呢？
l 基本案情：48平米房屋补偿不到48万，少不少？
委托人钱先生在四川省绵阳市xx区某小区内拥有一处国有土地上的房屋，建筑面积为48.55平方米，证载用途为住宅，钱先生在此从事个体户经营多年，办理了营业执照和税务登记证明。
2020年11月，区政府作出《国有土地上房屋征收决定书》，钱先生的涉案房屋被纳入当地危旧房棚户区改造项目范围内。
2023年11月，区政府在对涉案房屋开展了价格评估等工作后作出第9号《房屋征收补偿决定书》，决定给予其货币补偿47万余元，若其选择产权调换安置房则需另行结算差价。
这一补偿数额无论如何不能令钱先生接受，他认为涉案征收补偿决定存在诸多违法之处，尤其是未能认定其房屋实际用于经营的相应损失。2024年5月，钱先生在北京在明律师事务所的谢瑞青律师团队指导下，向四川省绵阳市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销涉案第9号《房屋征收补偿决定书》，判令被告重新作出补偿决定。
那么，涉案补偿决定到底都存在哪些违法的情形呢？谢瑞青律师又是如何对数十份证据进行严格审查，从而揪出其中的漏洞和破绽呢？
| 律师解析：出让的国有土地怎会在补偿时扣减土地出让金？
本案于2024年7月公开开庭审理。庭审中，被告区政府出示了三组共计20余项证据拟证明其所作补偿决定的严格合法。谢瑞青律师则运用丰富的同类案件代理经验对其逐一质证，陆续从中揪出了以下问题：
1. 评估机构的选定程序存在问题。被告区政府未提供公证机构在选定现场进行公证的证据，不符合《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的相应规定，程序显然存在漏洞；
2. 评估机构送达给钱先生的评估报告与实际采信的评估报告在编号上有出入，实际采信的评估报告缺乏送达凭证，程序上存有疑问；
3. 补偿决定中“房屋价值”部分并未按照评估报告中的记载计算，而是参考划拨土地性质按房价的1%扣减了土地出让金的剩余价值。而根据钱先生提供的权属证明足以证明涉案房屋的国有土地性质为出让，故区政府在评估价值基础上扣减土地出让金的计算方式明显不当，导致其“房屋价值”和“购房补助”受到减损；
4. 涉案房屋虽登记为住宅用途，但已依法从事经营多年，对钱先生的停产停业损失被告应当予以补偿而不是完全不予体现；
5. 产权调换选项下的具体结算差价金额不明确，所涉其他项目亦未明确，补偿决定不够具体明确……
| 案件结果
2024年12月19日，四川省绵阳市中级人民法院经审理作出（2024）川07行初37号《行政判决书》，部分采纳了谢瑞青律师的代理意见，认定涉案补偿决定在评估程序方面存在瑕疵，且在具体补偿金额的计算上减损了钱先生的补偿利益，一审判决撤销xx区人民政府作出的第9号《房屋征收补偿决定书》，由xx区政府在3个月内重新对涉案房屋作出征收补偿决定。委托人的合法权益得到了初步维护。
| 在明提示
通过本案谢瑞青律师团队要提示大家的是，城市国有土地上房屋征收补偿的核心诉讼即为补偿决定的诉讼，这将直接确定被征收房屋的最终补偿结果，具有盖棺定论的效力。被征收人一定不可盲目提起这一程序，而是要在专业律所和律师的指导下对其进行有针对性且全覆盖的审查，“求上得中”才能有机会将其依法撤销。
否则咱自己认准某一个或者两个违法点去了，最后都未被认定下来，结果就会很不妙了。（王小明/文）
