民用住宅改建商铺，拆迁时以哪种类型进行补偿？

  民用住房改建为商铺，就是我们常说的“住改非”，“住改非”因其特殊性，通常在临街或特殊为准的民房一至二层，存在无照经营或者已经办理营业执照并且开通商水商电，经过消防验收等诸多情况，虽然近些年多地出台对“住改非”房屋整治，一部分彻底整改为民房，还有一部分彻底改建为商铺，但因其存量较大，部分存在争议，“住改非”还是存在。除了上述问题外，“住改非”因其特殊性在拆迁过程中也是具有非常大的争议，尤其是对其房屋的补偿安置情况，拆迁方想通过以民房类型进行补偿，而经营者却想以商铺类型获得补偿，那么，“住改非”房屋拆迁时是究竟是以商铺类型进行补偿还是普通民宅进行补偿?

  一、为何“住改非”存在补偿类型纠纷?

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：

  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  第二十三条规定 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  上述条文可知，商铺和住宅因其经营性具有不同的价值评估标准，因此“住改非”存在较大的补偿纠纷。

  二、如果确定“住改非”的补偿类型?

  根据实践中的案例中师为您总结了以下关于“住改非”房屋在遇到拆迁时能否获得补偿的情形：

  第一：以证件信息为准，具体依据营业执照、税务登记证、卫生许可证、消费验收合格单、商水商电缴费凭证等，此类证件能够实际地直观反映出生产经营主题、地点和经营内容等，也是可以直接认定房屋的实际用途。

  第二：经营时间，此情形也是非常重要的认定情形之一，经营时间能够反应此房屋从事生产经营的具体时间，有一部分甚至存在经营时间大于房屋产权证时间。当然，在拆迁公告发布后临时将住宅改为生产经营的，是不能获得商铺类型补偿的。

  第三：房屋租赁手续，一般情况下，此类情形在于承租人向出租人要求赔付因拆迁所影响的停产停业损失，此项建议写在合同中明确违约责任。

  注意：存在一些房屋确实办理了相关证件，但并未从事生产经营，是不能按照商铺类型进行补偿的。

  三、“住改非”合法吗?

  根据《民法典》第一百一十四条 民事主体依法享有物权。

  物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

  第一百一十五条 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

  由此可知，只要我们对我们的住宅房屋取得了营业执照等生产经营证件，即使没有办理权属变更，我们的商业行为也是合法的。

  以“法无明文规定即可为”原则，并没有法律对“住改非”行为认定是违法行为。

  即使是被认定为违法，我们也可以通过复议或者诉讼的方式撤销其认定行为。

      如果你也遇到了上述拆迁情况，可以点击在明网咨询，我们帮您维权！