无证房屋遇拆迁是否一律不予补偿？

  在征收拆迁过程中，无证房屋往往因不具备产权证书而无法获得征收补偿利益。但是，补偿利益是否应当获得须按照法律和事实情况来予以认定，房屋征收部门不宜一律将其以无证之由而不予补偿。在实践中，一些认定无证房屋为违建进而不予补偿的做法也存在很大疑问，值得引起广大被征收人的足够重视。在明律师以下就这类情况为大家做详细解析……

  一、部分无证房屋能够予以补偿的法律依据

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定，“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

  市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

  对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

  据此可知，无证房屋在未经认定之前不能一律认定为违法建筑，进而不给予补偿。实践中有些行政机关往往未经认定，就“一刀切”在项目的补偿安置方案中规定无证房屋不予补偿或仅给予有证房屋百分之多少的很小数额的补偿，显属违法。

  二、错误认定无证房屋的几种常见情形

  第一，未经法定程序即作出认定、处置决定。

  《行政强制法》第三十四至三十七条、第四十四条规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依法实施强制执行。

  作出强制执行决定前，行政机关应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

  经催告当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关作出强制执行决定，予以强制执行。

  对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

  上述“作出限期拆除决定→书面催告→听取陈述、申辩→作出强制拆除决定→发布强拆公告→组织实施强拆”的法定程序已为各地法院在此类型纠纷的裁判中普遍认可。

  而实践中行政机关往往不按照该程序，直接下达限期拆除违法建筑通知书、限期拆除违法建设催告书、强制拆除违法建筑决定书，过了其上的“限期”后就予以拆除，这与法定程序严重不符。

  这种未经过调查、认定，未听取当事人陈述、申辩的行为严重违背法律和行政法规的规定，也自然会对被征收人的补偿权益产生间接但重大的影响。

  第二，认定查处无证房屋适用的法律不符合法的溯及力原则。

  《城乡规划法》《土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规对违建房屋都有所规定，但应把握法规生效时间与房屋建造时间的前后顺序。

  法律法规的生效时间若在房屋建造之后，那么根据“法不溯及既往”的原则，房屋依法不能认定为违法建筑。不能要求房屋去适用其建造之时还不存在的法律，这显然不符合法律的精神和宗旨。

  第三，作出违建处置决定的机关无法定职权。

  根据《城乡规划法》之规定，对于没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的房屋一律被认定为违法。但是认定机关实践中却五花八门，这显然属于权力滥用，违背依法行政的要求，不符合行政法的基本原则。

  一般而言，有权作出违建认定、处置的主体主要包括规划自然资源主管部门、乡镇政府、城管执法部门和街道办事处这几大类。

  其中，城管执法部门主要负责城市范围内违建的查处和拆除，认定违建与否则通常需要由规划自然资源主管部门负责。而街道办事处的查处职权则是2019年以后在一些地方开始出现的，目前尚未形成全国范围内的共识。

  而在此之外的各种主体一般无权对被征收房屋的合法性进行认定和处置。

  第四，违建认定、处置文书送达不合法。

  合法的送达程序也是行政机关作出行政行为是否合法的重要考量点。当行政机关将影响相对人实质权利义务的文书交给当事人时，首先要经过合法的送法程序。

  根据《民事诉讼法》对送达诉讼文书的规定，首先应考虑直接送达，当事人拒收的才可以适用留置送达。所有其他送达方式都无法实现送达的，才能适用公告送达。

  值得一提的是，实践中很多地方直接将违建认定文书张贴在被征收房屋的门、外墙甚至电线杆子上的做法，目前尚不具有法律依据，其送达程序恐不合法。

  综上所述，若您收到的相关部门的文书并非由法定主体作出、未使用房屋建设时的法律规定或错误地适用法律，亦或者下达拆除房屋的通知书上所依据的法律规定与应当作出的机关不符合，那么这一无证房屋的认定结果将存在很大的争议。被征收人遭遇上述情况时要及时咨询专业律师，通过法律途径争取自己的无证房屋依法所应当取得的公平、合理的补偿安置。