回迁房产权归属争议如何破解？

1、权属认定困境：规则模糊与证据湮灭的双重困局‌

（1）法律依据的“代际冲突”‌

永和村旧改项目启动时适用的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）与现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年）存在规则断层：

‌补偿协议效力认定分歧‌：旧条例下开发商可直接作为拆迁主体签署协议，而新条例规定征收主体必须是政府，导致部分村民手持开发商签订的协议陷入合法性危机；

‌产权调换标准差异‌：2008年协议约定“按宅基地面积1：1置换商品房”，但2011年后南宁市推行“按建筑面积置换”，新旧规则冲突引发面积认定纠纷。

这种法律适用的代际冲突，使得确权过程演变为“规则选择博弈”。

（2）关键证据的“系统性缺失”‌

历史遗留问题往往伴随证据链断裂：

‌审批文件灭失‌：规划部门表示，原始《建设工程规划许可证》因档案室火灾损毁，无法核实项目容积率是否违规；

‌测绘数据矛盾‌：村民自聘测绘机构测得某栋楼实际建筑面积比规划多出2300平方米，但开发商原始图纸已下落不明；

‌签名真伪成谜‌：37户村民声称安置协议签名系他人伪造，但笔迹鉴定因年代久远难以进行。
证据湮灭导致事实认定陷入“罗生门”，加剧司法裁判难度。

（3）权利主体的“多重嵌套”‌

产权争议涉及多方利益缠结：

‌开发商债务传导‌：项目烂尾后，开发商抵押的在建工程被多家法院查封，导致安置房与抵押房产物理空间重叠；

‌政府责任边界‌：2015年政府为“保交楼”引入新开发商接盘，但未明确历史遗留问题的承接主体；

‌村民内部裂变‌：因继承、买卖产生的“二次分配”纠纷，使原始村民与现住户产生权利对抗。

2、制度成因溯源：政策短期性与法治长效性的矛盾‌

（1）“运动式治理”下的程序异化‌

旧改项目初期为追求效率，地方政府普遍存在三类违规操作：

‌“先上车后补票”‌：允许开发商在未取得用地规划许可证时先行拆迁，永和村项目直至2010年才补办土地转性手续；

‌“特事特办”审批‌：为加速项目进度，规划部门对超容积率建设采取“默许”态度，埋下产权登记隐患；

‌“以函代证”‌：以政府部门协调函替代建筑工程施工许可证，导致后续验收缺乏法定依据。

（2）部门协同的“责任真空带”‌

多头管理导致问题搁置：‌自然资源局‌认为产权登记需以规划验收为前提；‌住建局‌主张规划验收属于历史遗留问题，应“尊重现状”；‌街道办‌称其仅有协调职能，无实质处置权。

这种“三不管”状态使得村民维权陷入部门间推诿的循环。

（3）司法救济的“功能性障碍”‌

法院面临三重裁判困境：

‌诉讼时效争议‌：部分纠纷距今超10年，开发商主张超过诉讼时效，但最高法司法解释对持续侵权行为的时效认定存在模糊；

‌行民交叉难题‌：产权登记需先解决行政违法问题，但规划部门拒绝对历史问题出具处理意见，形成“程序死结”；

‌执行可行性存疑‌：即使判决村民胜诉，被抵押房产的解封、超容建筑的合法性认定仍需行政部门配合，司法裁决可能沦为“法律白条”。

3、破解路径：构建“立法修复—行政确权—司法兜底”三位一体机制‌

（1）立法层面：出台历史遗留问题专项治理条例‌

‌确立“从旧兼从新”原则‌：明确旧改项目优先适用行为发生时法律，但新法更有利于权利人时可溯及适用；

‌创设“事实产权”认定规则‌：对入住超5年、无重大安全隐患的房屋，允许凭拆迁协议、水电缴费记录等间接证据办理产权登记；

‌建立“容缺受理”机制‌：缺少部分非关键审批文件的，可由权利人承诺后先行办证，缺失文件通过部门协作后期补正。

（2）行政层面：组建跨部门协同处置专班‌

‌“清单式”排查建档‌：对土地手续、规划指标、抵押查封等12类问题建立台账，逐项明确责任单位与解决时限；

‌“推定合法”行政确认‌：对开发商灭失导致的材料缺失，可由住建部门根据现状测绘出具《现状认可书》，作为权属登记依据；

‌“资金池”兜底保障‌：从土地出让金中提取专项基金，用于清偿开发商抵押债务中涉及安置房的部分，释放被查封房产。

（3）司法层面：完善特别诉讼程序与执行衔接‌

‌设立“产权确认绿色通道”‌：对历史遗留案件实行立案登记制，免除诉讼时效抗辩；

‌推行“行政争议实质性化解”‌：法院可组织资规、住建等部门召开联席听证会，一揽子解决规划验收、消防备案等前置问题；

‌强化“府院联动执行”‌：对涉及多部门职能的判决，由政法委牵头成立执行专班，纳入政府督查考核体系。