最高法：商品房在未经竣工验收的情况下，购房人是否可“合法占有”并排除强制执行？

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来源 | 民事审判

【裁判要旨】人民法院在查封争议商品房前，该商品房所属建设工程虽未竣工验收，但已实际交付。该工程所在小区的物业公司与购房人办理了商品房交接手续，建立了物业服务关系，购房人对该房屋实际占有使用，原审判决据此认定购房人在人民法院查封前已合法占有房屋并无不当，对方当事人关于购房人违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2020）最高法民申5586号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁夏庆华小额贷款有限公司

被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄思江

原审第三人：宁夏银德房地产开发有限公司

.....

本院认为，本案应审查的主要问题为：黄思江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

庆华小贷公司申请再审称，不存在“中卫市祥辉物业管理有限公司”，案涉证据系伪造。经审查，中卫市祥辉物业服务有限公司认可其在设立前以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名义与黄思江签署物业管理服务协议并实际履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，中卫市祥辉物业服务有限公司的认可行为系对公司设立前法律行为效力的追认。

故相关证据真实、客观，庆华小贷公司该项申请再审理由不成立。此外，案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄思江办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄思江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄思江违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

综上，庆华小贷公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回夏庆华小额贷款有限公司的再审申请。

审判长何莉

审判员陈纪忠

审判员姜远亮

二〇二〇年十一月二十七日

法官助理贺双龙

书记员陈小雯

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