为什么农村宅基地不能卖给外地人？

  农村宅基地的所有权属于农民集体，农民对宅基地只有永久使用权，无所有权。农村宅基地的性质决定了农民原则上无权对农村宅基地进行转让和买卖。但是，由于农民宅基地使用权与其集体经济组织成员的资格密切相关(农村宅基地的使用权人只能是该集体的村民，)，且我国又实行“地随房走”的房地一体主义原则，而宅基地上的房屋属于农民的私有财产，所以，宅基地上的房屋在一定条件下(本集体经济组织内)是可以进行转让和买卖的，也就是说农村宅基地使用权可以随宅基地上房屋的转让和买卖，而仅限于在本集体经济组织内进行转让和买卖。

  但是绝对不能出卖给非本村以外的村民和城镇居民。也就是说，与本村村民签订的房屋(宅基地)转让合同是有效的;与非本村村民(包括外村村民和城镇居民)签订的房屋(宅基地)买卖合同是无效的。

  农村宅基地使用权转让或买卖的条件

  第一，出让人需拥有两处以上的农村住宅房屋;

  第二，买受人与出让人处于同一集体经济组织，且不得为法人或其他组织;

  第三，买受人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权的分配条件;

  第四，买卖必须征得其所在的农村集体经济组织的同意;

  第五，宅基地使用权随宅基地上的房屋一并买卖转让。

  农村村民无权将农村宅基地或其上房屋出卖给本村村民以外的人，否则买卖行为将不受法律保护，即使有买卖合同也属于无效合同，房屋产权将不能过户，合同约定的权利义务也是无效的，届时造成的经济损失将由买卖双方自行承担。如果遇到拆迁，不合法的宅基地或房屋买卖也不会得到相应的拆迁补偿。

  农村村民无权将土地出卖给本村村民以外的人，否则买卖行为将不受法律保护，即使有买卖合同也属于无效合同

  《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;

  违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;

  可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  同时《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条还规定，依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的50%以下。