收回30000余平米国有土地5000万够吗？评估大战过后补偿终破亿！

每逢大战必有静气。面对本案客户广东省某有限公司的咨询，北京在明律师事务所的创始合伙人杨念平律师深知，补偿金额与当事人的实际损失差距越大，越需要足够理性平和、专业细致的法律服务。想要为企业客户争取到公平、合理的征收补偿，协商谈判是最佳的解题方式，其他的都是方法和手段。“撕破脸皮”式的强硬维权，不可取也极不明智。

为助力涉案企业化解本案纠纷，杨念平律师团队的张勇、徐慧芳和袁海超律师在杨念平律师的带领下倾巢而出，高效查阅涉案土地评估相关材料和项目已有信息，很快确定了本案的切入点和突破口。

一是涉案重大交通设施建设项目的征收存在程序混用嫌疑。当地区政府已针对涉案片区作出征收土地预公告，即意味着其是依据《土地管理法》的规定启动了农村集体土地征收程序。

但如开篇所介绍的，涉案企业所占的土地是经过法院合法拍卖程序竞得的国有建设用地，“征收土地预公告”显然无法对国有土地加以适用，征收方应当依法作出针对国有土地上房屋的征收决定，或者通过收回国有土地使用权的程序推进。

二是涉案项目的评估报告明显存在问题，致使涉案土地的评估价值显著偏低，不能反映其真实的市场价值。

针对国有建设用地估价应当主要适用市场比较法这一评估方法进行评估，从而反映其市场价值，这是其与农村集体土地的重大区别所在。本案5000万元左右的评估报告即未选择市场比较法作出，明显存在专业上的错误。

同时，本案评估报告选取的评估时点也存在问题，在无“征收决定”作出的情形下应当选择征收土地预公告“冻结”涉案土地致使企业无法继续使用土地的时点，而不是将这一时点无故变动导致当事人吞下土地市场价值波动的恶果。

明确了上述切入点后，杨念平律师团队一方面积极主动向当地区、镇、市自然资源局xx分局及项目征地工作领导小组办公室等相关部门、单位邮寄《法律建议函》，另一方面申请政府信息公开进一步获取项目信息，为后续的法律程序奠定基础、选择路径。

在案件代理之初杨念平律师团队即意识到，涉案交通设施建设项目十分重大，牵涉重大社会公共利益，具有强大依法行政能力的广东省地方政府势必愿意积极协商沟通，以“非诉”的方式快捷高效地化解本案纠纷。

故此，本案的争议焦点事实上是个“技术层面问题”，即涉案国有建设用地到底价值几何？而要想解答这个疑问，关键就在于争取重新评估。

杨念平律师团队于2023年11月邮寄的首份《法律建议函》言辞诚恳又极具专业性，很快得到了当地镇政府领导的重视和回应。

2023年12月，当地镇政府分管该部分工作的副镇长亲自出面与涉案企业及杨念平律师团队面对面协商沟通，气氛诚恳友好且富于建设性。双方经沟通商定重新共同选定评估机构，对涉案土地的价值进行重新评估。

2024年3月，征地工作领导小组办公室与涉案企业共同委托的评估机构作出了《土地估价报告》，涉案土地的评估价值飙升至1亿元以上！

此后，征收方一度认为涉案土地的评估价值实在太高，通过多种途径试图否定这一评估结果，甚至表露出可能放弃征收涉案土地的想法。在新作出评估报告使得本案的天平明显倒向涉案企业一方的情形下，也陆续出现了不明身份人员进场砍树，组织违法施工占地等侵权行为。

杨念平律师团队不断指导涉案企业保持冷静和定力，兵来将挡水来土掩，提起一个又一个复议、诉讼等法律程序有针对性地进行救济和回应，用滴水不漏的法律应对削弱、化解征收方的“侧翼攻势”，将案件重点不断拨回到基于已有新的评估报告履行补偿职责的话语体系中。

面对杨念平律师团队不卑不亢、有理有节的8份《法律建议函》的释法明理，征收方及当地政府进一步认清了自己尊重新作出《评估报告》既定事实的义务和对涉案土地履行补偿的职责，对政府公信力及所作行为“确定性”的信仰被成功唤醒。

2024年9月，当地征地工作领导小组办公室、镇征地拆迁办公室终于与涉案某有限公司签订《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，明确根据新作出的《土地估价报告》对涉案33000余平方米国有建设用地给予共计1.1亿余元的公平、合理补偿！这一数额相较于首份评估报告提升了6000余万元！

协议签订后，杨念平律师团队指导委托人撤回了相应的法律程序，案件得到了十分圆满且高效的解决！

通过本案杨念平律师团队要提示广大企业当事人的是，本案某有限公司做到了较为及时地咨询专业律所寻求法律帮助，这是其取得满意补偿的重要基石。而针对评估报告的审查和重新评估的争取则彰显了在明律师对土地、房屋价值评估领域的谙熟掌握。

“评估大战”并不多见什么“硝烟”，做到了真正的理性、务实、平和的权利救济。这样的案件对于当事企业和政府而言是“双赢”，对社会公共利益的实现则是有效保障，虽不见打赢什么官司却能够定分止争实质性化解行政争议，无疑应成为我们在救济补偿权利时主动追求的最佳方案。（王小明/文）