所谓“阳光房”的扩建行为究竟是不是违法建设？怎样扩建、改建房屋才是合法的？

  近日，在明律师接到许多当事人的咨询，称其所搭建的“阳光房”被当地有关部门认定为违建，面临责令限期拆除、罚款的结局。那么，所谓“阳光房”的扩建行为究竟是不是违法建设?怎样扩建、改建房屋才是合法的?本文，在明律师结合一些地方性规定为大家做解析，知道这些“规矩”之后，相信您就不敢轻易动开工建造阳光房的脑筋了。

  建造所谓“阳光房”事实上是一种在现有住宅房屋基础上的扩建、改建行为，故此你所建造的“阳光房”究竟长什么样，用了什么高档的建筑材料和装饰均不在我们的探讨范围之内，问题的关键就在于你的扩建、改建行为是否合法。

  建个房有多麻烦?看了才知道

  上海市农业农村委员会、上海市规划和自然资源局、上海市住房和城乡建设管理委员会于2020年6月发布的《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》中，对在农村宅基地上建房有如下要求：

  农户建造两层或者两层以上住房的，应当免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸，或者使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸。

  农户建房开工前，应该选择具有专业能力的施工队伍，签订建房协议，约定质量和安全责任。建房过程中，镇(乡)政府应当建立铭牌制度、公示建房基本信息，落实质量安全专管人员，对农户建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。

  农户建房完工后，应当向镇(乡)政府申请验收。镇(乡)政府在接到农户申请后5日内，由镇(乡)政府工作负责部门组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。镇(乡)政府应在15内将验收情况分别报区农业农村委、规划资源局备案。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

  也就是说，即便农户已经合法享有了宅基地使用权，其也无权擅自在自家宅基地范围内建房。无论是新建、改建、扩建、翻建中的哪种性质，都需要依法依规走审查报批程序。

  故此，《通知》中进一步明确：未依法取得乡村建设规划许可证或者在批准的宅基地范围内未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇(乡)政府依据《城乡规划法》有关规定，责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，依法予以拆除。

  这一法律后果的规定依据显然是《城乡规划法》第65条，即乡镇政府、街道办事处对辖区内未经规划许可建造的房屋有查处、拆除的职责。你所扩建的“阳光房”如果手续全无，也同样属于这一情形，并不因其对生活品位的“高端”追求而有所特殊。

  此外，根据广州市人民政府办公厅于2020年7月发布的《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》之规定，加建、原址重建或者改建的村民个人住宅，还需要符合宅基地建房控制标准，即不得超面积建房。

  新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。

  新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。对于村(居)民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。

  需要注意的是，上述建房控制标准各地的规定是不同的，譬如北京市对房屋檐口高度的控制原则仅有7.2米，也就意味着三层是盖不出来的，最多盖两层。

  在符合上述建房控制标准的前提下，你的新建、加建、扩建行为仍需要获取乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证。

  而对于国有土地上的别墅性质房屋而言，加建“阳光房”同样会导致建筑外立面的改变，这就可能违反房屋的原有规划。在未申领建设工程规划许可证的情形下，加建的房屋自然会被认定为违建进而被责令限期拆除、罚款。

  在明律师要提示广大房屋居住使用者的是，农村宅基地上的住宅房屋本质上是一种保障性住房，其所占用的宅基地系村集体所有，由村集体无偿分配给村民建房使用的集体建设用地。“阳光房”这类改善性居住需求本身即与其福利性、保障性格格不入，很多牵涉其中的“农村小别墅”更可能涉嫌违法用地、违法建设情节，对其进行改建后的出租、出售给城里人的行为更为法规政策所禁止。建造所谓“阳光房”，还需三思而后行。