在我国什么样的拆迁项目补偿高，什么样的给钱少？

  咨询中拆迁律师经常听到这样的说法：商业综合体、产业园等商业拆迁项目的补偿高，公益性拆迁项目的补偿则少得可怜。

  至于具体都是哪些项目拆迁的补偿给得多，说法就更杂乱、邪乎了，有的观点认为项目的投资数额越高，给老百姓的补偿就会越多。

  那么，这种“看项目给补偿”的论调靠谱吗?老张家拆迁分了5套房，老李家就只拿到500万，这当中的差距又是否和项目性质、用途相关呢?

  拆迁律师先明确给出这一问题的答案：征收拆迁的补偿的高低与项目类型在法律上并无直接关系，但可能因项目性质的不同而对协商、谈判的空间有所影响。

  非征收性质的协议搬迁、城市更新等项目补偿的多寡则可能与项目方的资金情况存在较为直接的关联，项目方的资金状况好且急于用地建设，那么补偿数额就有提升的可能性。

  征收拆迁由政府主导并负责，依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》等法律法规的明确授权。村委会、开发商等民事主体都无权启动“征收”行为的。

  《土地管理法》

  第四十五条

  为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

  (1)军事和外交需要用地的;

  (2)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;

  (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;

  (4)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;

  (5)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;

  (6)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

  大家注意，这6项列举式规定几乎囊括了所有种类、性质的建设行为，没有列举上去的也以“其他情形”的表述一并揽入。

  这里面既包括城中村改造等保障性安居工程建设项目，也包括机场、高铁、轨道交通等最常遇到的交通建设项目，还包括具备一定商业价值的“成片开发建设”项目。

  但无论项目建成后要干嘛用，该依法给被征地农民的补偿安置那是一笔都不能少。这其中，土地补偿费和安置补助费由省级政府发布的征地区片综合地价标准直接确定，农村村民住宅的补偿费用、其他地上附着物和青苗的补偿费用则依据省、市统一制定的标准及专业评估结果确定，这些都与拆迁完毕后这块地要干什么没有直接的关系。

  不过话也不能说得太绝对。在具体补偿安置方案的把握层面，若项目所涉的商业利益较为显著，则参与投资的开发商、建设单位有可能愿意在协商、谈判中释放出更大的空间和“灵活性”来。

  但从严格意义上讲，因此而提升的补偿安置并不是“法定”的补偿安置，也不是政府有关部门给出的补偿安置，而是项目参与方因时因势作出的一种调整。而且，这种调整只能往高了涨，但不可往低了压。如果项目方以各种理由试图在法定补偿标准的基础上“压价”，甚至损害被拆迁村民的合法补偿权益，这可是绝对不能答应的。

  而对于政府没有参与，而是由开发商、村委会直接主导的协议搬迁性质项目而言，开发商有钱还是没钱确实会直接影响到被拆迁人的利益。

  那么老百姓就要记住一个原理：不见兔子不撒鹰。一定要开发商明确同意在书面协议上约定详细具体的补偿数额、支付方式和期限、安置房的地点和面积、安置房交付期限和违约责任等内容后，才可考虑签约搬迁。必要时，可要求项目所涉的乡镇街道直至区县政府以各种名义为开发商的拆迁项目“背书”，从而确保自己的补偿利益能平稳落袋。

  这里还要额外提示大家一点：扶贫搬迁、农村危房改造等政策性项目不同于本文所述的征收、拆迁行为，其在本质上是一种民生保障活动，与建设项目无关。这类项目一般不具有太大的补偿金额提升空间，当然前提是它确实是这种项目，而不是“挂羊头卖狗肉”的冒牌货。

  综上所述，拆迁律师最后要提示大家的是：所谓的“公益性拆迁项目给钱少”用在征收领域本就存在逻辑悖谬——所有的征收项目必须符合公共利益的需要，符合前述法律列举的情形之一才能启动，给多少补偿安置都有法定的标准和方式，怎么会“给钱少”呢?

  被拆迁人要在弄清涉案项目准确性质及占地用途的基础上及时咨询专业律师，根据可供判断的事实情况明确自己的补偿利益诉求，进而争取公平、合理的补偿安置。听信各种似是而非的说辞、论调，对获取满意的补偿无益，反而是庸人自扰。

  反过来说一句，谁告诉你的开发商做的项目给的钱就多?开发商资金链断裂跑路的案例多了，还得市长亲自鞠躬道歉去帮其收拾烂摊子。

  所以说，凡事都要用脑子去分析问题，切不可盲目听信传言、谣言而误了大事。