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广州“巨无霸”城中村改造补偿降低!这两件事再不重视就晚了!

63 观看 2024-09-28

9月14日,中国新闻周刊再度针对广东省广州市某“巨无霸”城中村改造项目给出了“告别拆迁暴富”的观点论调。在明律师注意到,这已不是媒体第一次提出这样的观点。纵观涉案项目的拆迁补偿安置方案征求意见稿,我们不难发现两大问题在直接左右着你的补偿安置利益,大家若是再不重视可就真的晚了!

涉案项目的补偿方案被媒体做了如下概括:

有证房屋,本地村民按证载建筑面积或者3.5层补偿,非本地村民最多补偿280平方米复建房,超出部分,40%的面积补偿有产权的公寓,60%按1500元/平方米货币补偿。

2010年前建成的无证房屋,村民补偿3.5层,非村民则只能拿到无产权、有40年使用权且建筑面积不超过280平方米的公寓;

2010年后建成的无证房屋,一律不予以复建安置,只进行货币补偿。若选择弃产,复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米,复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。

在明律师提示:两大问题亟待规避


从上述方案中不难看出,这里面有两个大问题可能成为影响被拆迁人取得满意补偿的阻碍。

一是是否本村村民。众所周知,根据《土地管理法》及其实施条例,只有本集体经济组织成员才有权合法地利用宅基地建设住宅房屋,外村人、城里人均无法实现完全合法的自建房。其建房用地实践中多通过购买取得,但这种买卖合同本身就存在严重的法律问题。

而报道指出,在一些涉案村中,外村人的房屋比本村人所占的面积还大,当然这是历史遗留原因形成的。但我们还是要提示大家,一定要合法地取得宅基地和自建房,去外村购买宅基地在2024年的今天是不受法律保护的,不应予以提倡。

二是房屋是否有证。有证房屋的补偿标准往往显著高于无证房屋。需要指出的是,方案中提及的“2010年后建成的无证房屋”,当时《城乡规划法》已施行,在农村自建房需取得乡村建设规划许可证和不动产权登记证,至少要具备“地证”,即集体土地建设用地使用证。

完全无证的房屋在个案中极易被认定成违建进而限期拆除,所能得到的补偿也会在标准和方式上明显受限。这提示“城中村”的农民朋友们一定要严格依法依规建房,不可“先斩后奏”随意自建,否则在拆迁补偿中往往难以享受到和有证面积同等的补偿待遇。

在明律师也要给广大广东省的被拆迁人朋友们打打气,大家不要被官方公布的“偏低”补偿标准给搞得丧失了信心和希望。从“标准、方案”到每一户拿到手的补偿安置利益之间是有差距的,咱们没必要替别人或者房地产企业操心,只要把自家的情况把握准了,争取公平合理的拆迁补偿完全是有空间和可能的。

所谓的“补偿降低”是大势,而不是说每一户的具体补偿结果一定会“偏低”。毕竟城中村改造项目很多都是协议搬迁性质,不同意咱可以暂不签约,暂不必担心“强制执行”的问题。(王小明/文)

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