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从4800万到1.1亿,抓住评估认定错误,轻松打赢翻身仗

340 观看 2024-11-12


办案现场

CASE SCENE


一起大宗国有土地使用权回收案,8轮律师函,1年内快速结案,通过“以打促谈”的多元策略,狠抓评估认定错误,积极搭建沟通对话桥梁,以协商谈判化解矛盾,最终实现补偿金额由4800万元至1.1亿元的提升……


这是北京在明律师事务所杨念平律师团队最近承办的一个案件,以谈判磋商取得圆满结果,不仅彰显了律师们的专业素养和法律功底,更是以和为贵传统智慧融入现代司法实践的生动体现。



VOL 01

3.3万平方米国有土地

4800万与1.2亿的差距



2017年6月,广东省某公司通过拍卖获得两宗国有土地的使用权,共计面积约3.3万平方米,随后该公司合法取得不动产权证书,拟用于房地产项目开发;2022年9月,因新建高速铁路项目,土地所在区人民政府作出征收土地预公告,征收土地横穿该公司案涉土地中心地带;2023年10月,区人民政府作出补偿安置方案,其中包含国有土地及集体土地补偿标准。


随后,行政机关委托评估机构就案涉土地进行初步评估,首次初评评估价值约为4876万元,而该公司自行委托的第三方评估机构评估价值约1.23亿。


鉴于评估金额相差较大,且双方无法通过简单的沟通达成一致,为此,该公司委托北京在明律师事务所介入案件,维护其合法权益。



VOL 02

抽丝剥茧

专业视角寻求突破点




接受委托后,杨念平律师带领团队张勇律师、徐慧芳律师、袁海超律师迅速展开工作,从专业视角对前期事件按时间先后顺序进行梳理分析,在仔细了解案情、信息检索收集相关证据、翻阅此次征地文件调查确认案件基本事实后,律师团总结出造成双方评估价格差距巨大的主要原因为:


一、根据材料显示,所涉征收项目仅发布征收土地预公告,系依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定对集体土地启动的征收程序,但在补偿安置方案中包括对国有土地及集体土地的补偿标准,疑混同国有土地上房屋征收和集体土地征收行为。


二、是否整体征收也严重影响补偿价值,虽然该项目占用的是部分土地,但是剩余土地已无法按照原用途进行开发建设,部分征收/收回必然会给委托人造成巨大损失,因此必须对案涉宗地进行整体征收/收回。


三、评估时点不同:该公司委托评估公司选取的评估时点为征收土地预公告时间,即2022年9月20日,政府方委托的初评公司选取的评估时点为2023年9月19日,由于市场交易的不稳定性和价格波动,两个时点评估价值区别巨大。


四、所选取的评估方法不同:政府方委托的评估公司未选择市场比较法进行评估。



VOL 03

维权三步走

狠抓评估认定错误


厘清思路后,杨念平律师团队最终确定了“以打促谈”的多元综合诉讼策略,即搭建沟通的纽带和桥梁,争取以协商谈判的方式推进争议问题的妥善解决,同时通过诉讼等程序增加筹码,尽量兼顾合法权益、合理补偿和协调双方关系并存。




首先,政府信息公开。在明律师申请公开所涉征收项目的征收决定及前置文件,土地是否被拍卖出让,以及项目的立项、规划许可、建设许可等文件,避免信息不对称;


其次,向政府部门(一般为区政府、街道办)发送律师函。在本案件中,随着进程的推进和新问题的产生,律师团及时调整应对策略,共发出8轮律师函,一方面警示行政机关要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定依法征收补偿,不能混同征收程序,引导相关部门工作要依法进行;另一方面,在委托人与征收方协商出现瓶颈时及时推进,表明律师愿意作为沟通桥梁,促进委托人通过沟通协商解决实际争议。


最后,针对不被认可的原有评估报告,律师提起复核评估程序,并积极地与征收方沟通调解,强调确定正确的评估时点和选择正确的评估办法,来保障委托人的合法权益。后经双方达成一致,共同重新寻找第三方评估公司,以市场比较法进行评估,通过收集交易案例、选取可比实例、对比可比实例成交价格进行处理、计算比较价值等一系列步骤,得出最终评估价值为111777700元。


考虑到争议事宜的实际解决,我们在案件办理过程中注重协调方式化解问题,同时考虑到行政争议中证据的重要性以及争议解决的复杂性,也注重起诉前的非诉讼法律程序以及可能延伸的策略性诉讼程序。另外,多措并举,针对征收决定、补偿决定或者收回土地使用权决定,以及针对征收/收回过程中的具体行政行为,提起行政复议或者诉讼。对于这样的结果,政府认可,当事人也很满意。

——案件主办律师徐慧芳




△ 杨念平团队跟进办案流程,最终顺利结案,取得圆满结果


至此,经过杨念平律师团队的不懈努力下,仅用不到一年时间,这起涉及到省重点高速项目的国有土地回收案顺利结案。尘埃落定后,委托人向杨念平律师团队表达了深深的感谢,高度认可了其专业、高效、极致的法律服务。


未来,「在明律所」将持续搭建政府行政机关与老百姓之间的纽带和桥梁,以定分止争的理念,疏导双方的对立情绪,疏解社会矛盾,以实际行动践行社会责任,为推动构建一个更加公正和透明的法治社会,贡献专业力量!


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